Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin 5 Şartı: Yargıtay Hangi Taahhütnameleri Geçersiz Sayıyor?

Geçerli Bir Tahliye Taahhütnamesinin 5 Şartı: Yargıtay Hangi Taahhütnameleri Geçersiz Sayıyor?

Kira hukukunda hem ev sahiplerini hem de kiracıları en çok ilgilendiren belgelerin başında “tahliye taahhütnamesi” geliyor. Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 352’de düzenlenen bu belge, usulüne uygun hazırlandığında tahliye sürecini hızlandırırken, şekil şartlarına uyulmadığında mahkemeden dönüyor.

Peki, hukuken geçerli bir tahliye taahhütnamesi için hangi 5 şartın bir arada olması gerekir ve Yargıtay hangi durumlarda taahhütnameleri geçersiz kabul etmektedir?

1. Yazılı Şekil Şartı Tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kanunen aranan ilk şart, belgenin yazılı olmasıdır. Kanun, bu belgenin noterde düzenlenmesini zorunlu tutmaz; adi yazılı şekilde (düz beyaz kağıda) düzenlenmiş olması da geçerlilik için yeterlidir. Ancak, imza inkarı gibi durumların önüne geçmek ve ispat kolaylığı sağlamak adına noter huzurunda yapılması hukukçular tarafından sıkça tavsiye edilir.
2. Kiralananın Tesliminden Sonra Verilmeli Yargıtay kararlarına konu olan en kritik şart budur. Bir tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesiyle aynı tarihte veya kira sözleşmesi imzalanmadan önce verilmişse geçersizdir. Kiracının mülkü kiralama baskısı altında olmadan, özgür iradesiyle bu taahhüdü verdiği varsayımı ancak “anahtar tesliminden sonra” atılan imzalar için kabul edilir.
3. Tahliye Tarihi Açıkça Belirtilmeli Taahhütnamede, kiracının evi boşaltacağı tarihin net bir şekilde yazması gerekir. “Kiracı istediğim zaman çıkar” veya “Oğlum gelince çıkar” gibi muğlak ifadeler taahhütnameyi geçersiz kılar. Gün, ay ve yıl içeren belirli bir tarih bulunmalıdır.
4. Bizzat Kiracı veya Yetkili Temsilci Tarafından İmzalanmalı Taahhütname, kira sözleşmesinde adı geçen kiracı tarafından bizzat imzalanmalıdır. Kiracının eşi, çocuğu veya ev arkadaşının imzası bu belgeyi geçerli kılmaz. Eğer bir vekil aracılığıyla imzalanacaksa, vekaletnamede “tahliye taahhüdü vermeye yetkilidir” ibaresinin özel olarak bulunması gerekir.
5. Özgür İradeye Dayanmalı (Baskı ve Hile Olmamalı) Taahhütnamenin korkutma, tehdit veya hile ile alındığı ispat edilirse belge iptal edilebilir. Ancak Yargıtay, tacir olan veya eğitim durumu yüksek olan kişilerin “neye imza attığını bildiği” varsayımından hareketle, irade sakatlığı iddialarını sıkı ispat şartlarına bağlamaktadır.

Yargıtay Hangi Taahhütnameleri “Geçerli” veya “Geçersiz” Sayıyor?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili dairelerinin son dönemdeki içtihatları şu iki noktada yoğunlaşmaktadır:

• Boş Kağıda Atılan İmza Geçerlidir: Kiracılar genellikle “Ben imzalarken tarih kısmı boştu, ev sahibi sonradan doldurdu” savunmasını yapar. Ancak Yargıtay, “Boş kağıda imza atan kişi, o kağıdın üzerinin sonradan doldurulacağını kabul etmiş sayılır” görüşündedir. Kiracı, tarihin anlaşmaya aykırı doldurulduğunu yazılı bir delille (senetle ispat kuralı gereği) kanıtlayamazsa taahhütname geçerli kabul edilir.
• Aile Konutu İtirazı: Eğer kiralanan taşınmaz “aile konutu” vasfındaysa ve tapuda bu şerh varsa veya kiracı sonradan ihtarname ile durumu bildirmişse, eşlerden sadece birinin verdiği tahliye taahhütnamesi geçersiz sayılabilir. Diğer eşin rızası aranır.

Sonuç Olarak Tahliye taahhütnamesi, “imzaladım bitti” denilebilecek basit bir belge değildir. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılması veya icra takibi yapılması zorunluluğu gibi usuli süreler kaçırıldığında, belgenin tüm hükmü ortadan kalkabilir.